Parce que la colocation est un contrat qui engage non seulement les colocataires entre eux mais aussi les colocataires avec le propriétaire-bailleur, voici toutes les informations légales que vous devez connaître avant de vous engager... pour le meilleur !
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Le contrat de colocation
Qu’est-ce que la clause de solidarité?
Absence de clause de solidarité : quelles conséquences ?
Le cautionnement dans la colocation
Pourquoi faire un état des lieux ?
Le dépôt de garantie
Que faire en cas de départ anticipé d’un colocataire?
Quelles sont les obligations des colocataires ?
L’assurance multirisque habitation
Quelles aides sont possibles?
La déclaration de revenus
Organiser son quotidien
Le contrat de colocation
La colocation est un contrat de location d’habitation entre un bailleur et plusieurs locataires (ou colocataires).
Elle peut concerner un groupe de personnes n’ayant aucun lien juridique entre eux (exemple : un groupe d’étudiants) ou des personnes unies juridiquement (exemple : PACS).
Attention, la colocation n’est pas une sous-location !
Elle implique la souscription conjointe d’un bail par plusieurs locataires. Tous les "colocataires" étant signataires du bail, ils sont locataires à part entière et leurs noms figurent en tant que tel sur le contrat. Les colocataires ont donc un lien direct avec le propriétaire et peuvent revendiquer auprès de lui tous les droits du locataire.
Ce qui n’est pas le cas dans la sous-location, qui implique qu’un locataire principal est seul titulaire du bail : c’est donc lui qui consent, à un ou plusieurs autres occupants, une sous-location d'une partie du logement qu’il loue, et cela avec l’autorisation expresse du bailleur (sous peine de résiliation du bail). Le locataire principal reste seul tenu des obligations du bail envers le propriétaire (paiement des loyers, respect des obligations inscrites au bail), et en cas de défaillance dans le paiement des loyers par exemple, c’est au locataire principal que le bailleur sollicitera le paiement des sommes dues.
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Qu’est-ce que la clause de solidarité?
Le bail en colocation peut comprendre une clause de solidarité entre les colocataires.
Celle-ci implique que chaque colocataire est responsable de l’ensemble des obligations du bail (le bailleur ne pourra, par exemple, exiger le paiement de l’intégralité des loyers qu’à un seul des colocataires solidaires).
Ainsi, si l’un d’entre eux ne paie pas sa part de loyer, le propriétaire peut se retourner contre les autres colocataires pour exiger la somme due.
« La solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi ».
Comme l’indique cet article 1202 du Code Civil, la solidarité doit être expressément prévue au contrat de bail et ne se présume donc pas.
Mais attention, cette clause peut exister dans le bail sans que le mot "solidarité" ne soit mentionné. En effet, certaines formulations valent solidarité, comme par exemple :
- Les colocataires sont tenus "l’un pour l’autre",
- Les colocataires sont tenus"chacun pour le tout",
- Les colocataires sont tenus "ont obligation au tout",
- Pour le paiement du loyer et des charges inhérentes à l’habitation, ils sont solidaires.
Lors de l’expiration du bail, le propriétaire n’est pas tenu de restituer le dépôt de garantie en autant de parts qu’il y a de colocataires. Il lui suffit de verser cet argent à l’un d’entre eux, à charge pour celui-ci d’organiser le partage de la somme.
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Absence de clause de solidarité : quelles conséquences ?
"Chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible en est tenu pour le total, encore que l’obligation n’ait pas été contractée solidairement". L’article 1222 du Code Civil stipule qu’en l’absence de clause de solidarité inscrite sur le bail, chaque colocataire est toujours tenu au paiement de l’intégralité du loyer à l’égard du bailleur.
Mais l’obligation cesse soit par l’expiration du contrat de bail, car le colocataire n’est pas tenu d’un renouvellement auquel il n’aura pas consenti, soit par la délivrance d’un congé puisque le preneur qui en est l’auteur est libéré pour l’avenir, mais reste tenu des éventuels arriérés.
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Le cautionnement dans la colocation
Sauf accord express du bailleur, le cautionnement donné par un des colocataires ne pourra porter que sur la totalité du loyer dû et cela en application de la règle de l’indivisibilité de l’obligation. La caution couvrira donc l’intégralité du loyer dû au bailleur et pas seulement la part due par le colocataire qu’elle cautionne.
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Pourquoi faire un état des lieux ?
Si l'obligation de restitution de la chose résulte de la nature même du bail d'immeuble dont l'objet est pour l'une des parties de « faire jouir l'autre d'une chose pendant un temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer » (article 1709 du code civil), l'état de la chose restituée est déterminé précisément par les articles 1730 et 1731 du Code civil, relatifs à l'état des lieux.
Ces articles précisent que :
- Lorsqu’il a été fait un état des lieux, le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant son état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (art. 1730 Code civil).
Le constat des lieux peut être établi par les parties ou par un huissier.
- Lorsqu'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative et doit les rendre tels, sauf preuve contraire (art. 1731 du code Civil). L'absence d'état des lieux oblige donc le locataire à restituer l'immeuble en bon état.
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Le dépôt de garantie
Généralement, lors de l’emménagement, les différents colocataires se sont associés pour remettre cette somme au bailleur (au maximum, deux mois de loyer).
Mais, lorsque le contrat de location prend fin, le propriétaire n’est pas obligé de rendre ce dépôt de garantie en autant de parts qu’il y a de colocataires. Il lui suffit de verser cet argent à l’un d’entre eux. Ce dernier devra donc organiser le partage de la somme.
Le locataire n’a pas le droit de compenser des loyers impayés avec le dépôt de garantie, et s’il le fait malgré tout, il se met en tort et permet au propriétaire de le poursuivre.
Le dépôt de garantie sert à payer les éventuelles dégradations commises par le locataire. Ainsi, le propriétaire peut déduire le montant des réparations et frais de remise en état.
Le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie. Passé le délai de 2 mois, le solde du dépôt de garantie produit un intérêt au taux légal (article 22 loi 6 juillet 1989).
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Que faire en cas de départ anticipé d’un colocataire?
Le départ d’un colocataire ne peut se faire qu’après la délivrance d’un congé au propriétaire dans les conditions prévues au bail (une lettre envoyée en recommandé avec accusé de réception, avec un délai de 3 mois réduit à 1 mois dans certaines circonstances telles que la mutation, l’admission au RMI, …).
Le jour de la remise des clés, il convient d’établir un état des lieux permettant de déterminer si des travaux à la charge du colocataire sont à réaliser.
Les colocataires devront éventuellement faire des comptes entre eux, conformément aux dispositions de l’accord qu’ils auront signés entre eux.
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Quelles sont les obligations des colocataires ?
Chaque colocataire est tenu du paiement de l’intégralité du loyer et des charges.
En présence d’une clause de solidarité, cette obligation sera poursuivie même après de départ du colocataire qui reste donc garant des autres colocataires restant dans les lieux loués, sauf lorsqu’il a donné congé trois mois avant la date de renouvellement tacite du bail (cf. la clause de solidarité).
En l’absence d’une clause de solidarité, le colocataire solidaire est libéré de sa responsabilité pour tout ce qui concerne les dommages aux lieux loués occasionnés après son départ.
Ainsi, si l’une des personnes partageant l’appartement décide de quitter le logement, deux éventualités sont possibles :
- Le bail ne contient pas de clause de solidarité : celui qui déménage doit envoyer au propriétaire un courrier signalant son départ. Il est responsable du loyer et des charges vis-à-vis du bailleur tant que le délai de préavis n’a pas pris fin (il faut compter trois mois après l’annonce de son congé).
- Le bail contient une clause de solidarité : celui qui déménage reste responsable, jusqu’à l’expiration du bail, du paiement du loyer et de toute autre somme due au propriétaire. Cette règle vaut également pour la personne qui s’est portée caution pour le colocataire qui quitte l’appartement.
Pour éviter cette situation, il faut ajouter un avenant au contrat libérant expressément le locataire sortant de son obligation de solidarité à l’égard des locataires restant dans les lieux.
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L’assurance multirisques habitation
- La loi impose aux locataires de s’assurer contre les risques locatifs et de fournir une attestation d’assurance au bailleur lors de la remise des clefs, puis chaque année.
- Il est recommandé que les colocataires s’assurent ensemble pour l’appartement et chez le même assureur, afin d’éviter tout conflit de responsabilité entre les assurances.
Les mutuelles étudiantes proposent des assurances à des tarifs intéressants (Consultez la liste de notre partenaire : La Mutuelle des étudiants)
Avec la C.L.E., le MATMUT (partenaire de la LMDE) propose des assurances habitations spécialement étudiées pour la location et la colocation étudiante.
(Rendez-vous sur la : http://www.lmde.com)
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Quelles aides sont possibles?
- Pensez au LOCAPASS : pour les personnes de –30 ans, soit salarié d’entreprise, soit en recherche d’emploi, soit étudiant boursier soit étudiant-salarié.
La Garantie Locapass et l’Avance Locapass (les organismes du 1% Logement prennent l’engagement auprès du propriétaire d’avancer le dépôt de garantie et/ou de se porter caution à hauteur de 18 mois de loyers impayés.)
- La Caisse d’Allocations Familiales (C.A.F.) qui génère les Aides Pour le Logement (A.P.L.) Chaque titulaire d’un bail peut prétendre au droit au logement en formulant une demande auprès de la C.A.F.
La C.A.F. tient compte de vos ressources personnelles et du montant du loyer divisé par le nombre de colocataires présents sur le bail. Les revenus pris en compte sont ceux de l’année précédente. Tous les 1er Juillet de chaque année vos droits sont réétudiés.
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La déclaration de revenus
Pour les bailleurs, la déclaration des loyers et charges de la colocation est régie de la même manière que les revenus de locations nues.
Le bailleur a plusieurs choix:
- déclarer les loyers dans le cadre du régime micro foncier : si et seulement si le montant des loyers est inférieur ou égal à 15 000 euros/an). Dans ce cas, les impôts font une déduction de 30% représentant le montant des charges
- déclarer de manière classique la réalité des recettes et des charges dans le formulaire 2044 du revenu foncier.
Pour toute autre question d’ordre fiscal, un seul numéro
Impôts services : 0820.32.42.52
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Organiser son quotidien
Etablir par écrit les règles de vie à l’intérieur de l’appartement peut servir en cas de conflits…Ceci peut prendre la forme d’une charte des colocataires informelles ou faire partie intégrante du bail !
- Comment s’organise-t-on pour le ménage, les courses, les charges? Établissons-nous un planning?
- Prévoyons-nous une caisse commune pour tous les frais inhérents à la colocation (alimentation, électricité, charges locatives…)
- Les visiteurs sont-ils autorisés? Si oui quelle peut-être la fréquence ?
- Peut-on avoir un animal domestique ?
- Quelles sont les conditions à respecter pour organiser une fête ? un apéritif ? Y a t-il une heure de couvre-feu ?
- Quelles sont les parties communes et privées ?
- Que se passe-t-il en cas de casse? les frais sont-ils partagés ?
- Manger, fumer, jouer d’un instrument dans les parties communes est-il autorisé ?
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